济南房价处在调整阶段，已经跌了几个月了，加上疫情影响，今年济南的房价会比较焦灼。但济南毕竟是省会城市，山东又是经济强省，刚需买房的话，觉得价格合适是可以买的。投资的话，济南缺乏大的前景，长期内房价维稳是可能的，大幅上涨的概率不大。

第一、2020年济南房价稳中小跌的概率很大

小菜从五个方面分析济南2020年的房价趋势：

02、政策端维稳

（2）济南层面

“一城一策”范围内，济南楼市的限购、限售、限价和限贷政策依旧，没松开，投资不活跃，刚需有限，济南房价缺乏大涨动能。

因此，在中央和地方的双向调控之下，济南楼市难以大涨，但也不会大跌，稳中小跌的概率更大些。

04、意外事件冲击

“屋漏偏逢连夜雨！"

可能这就是今年济南楼市的情景写照。

经历了前几年高速发展后，济南房价水平已在高位，济南楼市已进入改善型需求市场，提前透支了刚性需求后，叠加经济持续低迷和疫情冲击，大家捂紧了钱袋子，成交量下去了，房价也就跟着下去。

01、济南都市圈分析

济南都市圈包含济南、德州、聊城、泰安、莱芜、淄博和邹平市，综合实力不够强，级别也不够高，处在中原城市群、长江经济带、淮海经济区、山东半岛城市群、京津冀城市群之间，属于环渤海城市群的南端。

说白了，济南都市圈是山东的，而其他都是国家级的，处在国家级都市圈和城市群之间，前景相比之下就要略微逊色不少。

济南都市圈总人口3000多万，GDP2万亿出头，弱于中原城市群、淮海经济区、京津冀城市群，也弱于青岛都市圈。

但济南都市圈相比淮海经济区、青岛都市圈的优势在于济南是省会，城市级别更高，高端的住房需求会更有吸引力。

总的来说，济南都市圈的级别仍需提高，体量还不够大，前景不够高大上，吸引力不够强。

03、人口趋势

统计数据显示，山东最近三年（2017-2019）人口流失近70万。

从济南的人口数据看，2017年净流失人口约17万，而18年、19年又有所恢复，显示济南人口流动性很大。这种人口流动性过大的特点，有利于租房市场，但不利于买卖市场。

从人口规模看，临沂人口最多，已破千万；青岛、潍坊其次，近千万；随后是济宁，834.57万；济南只能排到第五位，跟烟台人口相当。

可见，省会济南对山东人口、外来人口的吸引力确实不佳，与全国多数省会城市超强的人口吸引力形成鲜明对比。

综合本节分析，济南在山东省内吸引力和凝聚力都未形成省会独大的局面。相反，在房价、经济上落后青岛，在人口吸引力上落后4个地级市，确实不够强。

第三、2020年，济南的房子可以买吗？

通过前两节的分析，短期内，济南房价稳中小跌的概率很大；而中长期看，济南城市发展前景优势又不够突出。

02、投资

济南虽然是经济大省的省会城市，二线城市，规划上有济南都市圈和山东半岛城市群、环渤海城市群的南端，但是济南不够强，前景不突出，市场已经进入改善型住房市场，投资前景不够好。