辽宁省物业管理条例(社区与物业签合同不公示，声称是商业秘密。这解释有法律依据吗)

社区与物业签合同不提公示，并声称是商业秘密，有法律依据吗？

一、居民委员会是我们国家行政管理和政治制度体系中的一个基层自治组织，不是国家治理体系的一级政府机构。

主要功能是实现居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。是党和政府与人民群众相互联系的桥梁和纽带，起到承上启下的作用。

在城市街道办事处下，划分若干个社区，每个社区成立一个群众性自治组织——居民委员会，居民委员会辖区内又有若干居民住宅小区和办公、经营场所。

在今年疫情暴发期间，居委会工作人员下沉一线，积极努力、辛勤工作，对控制疫情的泛滥所起到的作用也是非常具大的。

然而，居委会的工作人员配置还是非常稀少的，为了加强基层治理工作，在每个小区成立业主委员会，配置相应的物业服务人员还是十分必要的。

二、居委会在物业管理活动中的职责

协助街道办事处做好辖区内各居民小区的物业管理工作。

在辖区某个居民小区达到符合成立首次业主大会条件时，可以由居委会直接向街道办事处提出成立申请（十人以上业主也可以联名向街道办事处申请），同时居委会也是小区首次业主大会筹备组的组成人员之一，在小区选举成立业主委员会时，居委会有权提名业主委员会候选人（业主也可以自荐、推荐）。

在小区物业管理工作中可以对小区的业委会和物业服务企业履职情况进行指导和监督，无论是物业服务企业离场或是业委会成员辞职都要事先向居委会进行书面报告。

在物业服务企业与业主之间发生矛盾纠纷时，居委会可以从中进行调解，化解矛盾。

根据《辽宁省物业管理条例》的规定，在不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者虽具备成立条件而未成立时，可以由街道办事处指导居委会临时代行业主委员会职责。

当某个物业管理区物业服务企业撤离或仍未选聘到新的物业服务企业进行服务时，居委会可以在街道办事处的指导、监督下采取应急管理措施对小区的基本保洁、秩序维护提供服务，其费用由小区业主承担。

三、居委会辖区居民小区在没有成立业主大会和业主委员会的情况下，由居委会代表业主与物业服务企业代签物业服务合同是适宜的，此物业服务合同对全体业主具有约束力。

但是，根据《辽宁省物业管理条例》第五十一条规定，物业服务合同签订前应当将拟签订的物业服务合同内容在小区内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会讨论通过。

鉴于小区目前还没有成立业主大会，至少应该进行公示10天，听取业主不同意见，如果业主反对的人数较少，居委会即可代行业主委员会职权与物业服务企业签订物业服务合同。未经业主大会讨论通过的物业服务合同应属临时物业服务合同，其合同期限应当以1年为好（最长不能超过三年），一年之内还未成立业主大会，此物业服务合同可以自动转为无固定期限的服务合同。

四、根据《辽宁省物业管理条例》第五十六条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则在物业服务合同中进行约定。

物业服务收费应当明码标价，在小区显著位置将服务事项、服务标准、收费方式、收费标准进行公示。

居委会代行业委会职责签署的物业服务合同牵扯所有业主的合法权利和利益，街道办声称物业服务合同属商业秘密不公开是不合适的。

五、对业会会所做出的决定如果侵害了业主权益，业主应当及时采取措施

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的意见，贵小区业主如果认为居委会代行业委会职权与物业服务企业签订的物业服务合同侵害了业主的合法权益，应当在一年之内行使请求撤销权利。

六、建议贵小区还是应该依据《辽宁省物业管理条例》第十八条规定，尽快依法成立业主大会，选举成立业主委员会，行使法律赋予业主的合法权利。

贵小区成立业主大会后，可以依据《物权法》第八十一条的规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

以上是我根据物业管理法规对这个问题的看法，喜欢的可以“关注、点赞、转发”，在我的个人主页上能够看到更多有关业主权益方面的文章。

2020.09.22 图片来源于网络